Hér eru tillögur starfshópsins ásamt athugasemdum Leigjendasamtakana. Tillögurnar eru útksýrðar ítarlega í samráðsgáttinni.
(Tillögurnar er teknar af heimasíðu stjórnarráðsins, https://samradsgatt.island.is/oll-mal/$Cases/Details/?id=3512)

1. Fyrirsjáanleiki um leigufjárhæð verði aukinn með skýrara regluverki um ákvörðun leigufjárhæðar á samningstíma og á milli samninga.

Eina breytingin skv þessari tillögu er að ekki verður lengur hægt að vísitölutengja samninga sem eru 12 mánuðir eða styttri. Næstum því allstaðar í Evrópu fer uppfærsla leigufjárhæðar skv vísitölu fram einungis einu sinni á 12 mánaða fresti, því er þetta er skref í átt að framkvæmd sem almennt er viðhöfð í okkar heimshluta. Áfram verður þó leyfð mánaðarleg uppfærsla leigufjárhæðir í samningum til lengri en 12 mánaða. s.s. samningum til 13 eða 15 mánaða. Mánaðrlegt uppfærsla húsaleigu miðað við vísitölu er sér-íslenskt fyrirkomulag sem hækkar krónutölu vísitölutengingarinnar verulega umfram það en ef hún er framkvæmd á 12 mánaða fresti. Þar sem markmið frumvarpsins er að fjölga samningum til lengri tíma en 12 mánuðir mun því draga hratt úr mjög takmörkuðum áhrifum breytingarinnar. En að sama skapi hefur lögleysa í kringum vísitölutengingu húsaleigu verið skrifuð inn í húsaleigulögin, sem er áhugaverð staða.
 
Engin lög né reglur ná utan um vísitölutengingu húsaleigusamninga. Þau lög sem áður giltu um vísitölutengingu húsaleigu voru felld úr gildi á alþingi þ. 1. janúar 1999 með þeim orðum að fyrirkomulagið væri verðbólguhvetjandi og að samningsfrelsi ríkti á landinu. Það er fjarri því að dregið hafi úr framkvæmdinni eftir að lögin voru felld úr gildi, nema hugsanlega rétt fyrstu árin eftir. Við sífellt lakari samningsstöðu leigjenda hefur þetta fyrirkomulag orðið ríkjandi og tíðni uppfærslu húsaleigu aukin sem hefur valdið leigjendum miklum búsifjum. Fyrirkomulagið veldur því að mikil óreiða ríkir hjá leigjendum og skert tilfinning fyrir eðlilegri þróun á húsleigu. Vegna þessa ríkir lítið sem ekkert gagnsæi um þróun leigufjárhæða né viðmiða sem leigjendur gætu nýtt sér við samninga. Hafa leigusalar og sér í lagi stóru leigufélögin nýtt sér þessa óreiðu til að framkalla sífelldar hækkanir á húsaleigu sem leigjendur eru óvarðir fyrir.
 
Auk þess að vísa til samningsfrelsis hefur þetta fyrirkomulag verið varið með tilvísun í almenn lög um verðtryggingu fjárskuldbindinga. Þar til nýlega giltu hinsvegar lög og reglur um að fjárskuldbingingar til styttri tíma en 5 ára megi ekki verðtryggja. Það þýðir að vísitölutenging húsaleigusamninga til styttri tíma en 5 ára hefur á gildistíma þeirra laga verið með öllu ólögleg að því gefnu að lögmæti hennar sé stutt þeim lögum, líkt og hagsmunaaðilar á meðal leigusala hafa ítrekað haldið fram.
 
Uppfærsla samningsupphæðar á milli samninga eða ný samningsupphæð við endurnýjun mun skv tillögum starfshópsins miðast við markaðsleigu á sambærilegu húsnæði eins og það birtist í gagnagrunni HMS. Þarna er verið að binda sanngirnishugtakið í 37. gr húsaleigulaga við markaðsleigu.

Þróun markaðsleigu á Íslandi undanfarin 12 ár eða frá mars 2011 hefur verið eftirfarandi:

Hækkun vísitölu Húsaleigu: 143.5%
Hækkun Vísitölu neysluverðs: 60.4%
Hækkun Lágmarkslauna: 104.4%
Hækkun Byggingavísitölu: 62%
 
Hlutfall meðal húsaleigu á höfuðborgarsvæðinu af lágmarkslaunum: 65%.

Að meðaltali er sama hlutfall á hinum norðurlöndunum einungis 48%.

Hækkun húsaleigu á meginlandi Evrópu frá mars 2011 er 18% og hækkun húsnæðisverðs 49%. Samfylgni á milli hækkunar húsaleigu og húsnæðisverðs er 36.7%. (Eurostat). 
Hækkun húsaleigu á Íslandi frá mars 2011 er 143.5% og hækkun húsnæðisverðs 212.6%. Samfylgni á milli hækkunar húsaleigu og húsnæðisverðs er 67.5.7%. (HMS).

Samfylgni er nærri því 100% meiri á Íslandi en á meginlandi Evrópu.

Margt fleira er hægt að týna til sem undirstrikar hvernig leigjendur á Íslandi búa við okurleigu, hvort sem tekið er mið af almennri þróun í hagkerfinu og/eða alþjóðlegum samanburði.
 
Með tillögum starfshópsins er verið að lögfesta þá okurleigu sem hefur fengið að þróast á Íslandi undanfarin 12 ár. Að sama skapi er búið að skilgreina sanngirnishugtakið í leigurétti við markaðsleigu óháð aðstæðum á markaði. Það getur hinsvegar ekki verið boðlegt í réttarríki að lykilhagsmunir og lögfest mannréttindi einstaklinga séu hlekkjuð við þróun á markaði og sér í lagi þar sem markaðsaðstæður eru þeim í óhag. Engar líkur eru á því að næsta áratuginn muni markaðsaðstæður á húsnæðismarkaði batna þeim hætti að eðlileg samnings- og réttarstaða leigjenda muni koma til að sjálfu sér.
 
Þessi staða er tilkomin vegna umpólunar í eignarhaldi á íslenskum húsnæðismarkaði. Sú umpólun er svo tilkomin vegna ásóknar fjármagnseigenda í húsnæði, bæði vegna hversu örugg sú fjárfesting er og ekki síður hversu mikið er hægt að græða á leigjendum vegna lélegrar réttarstöðu þeirra. Það hefur verið eftir miklu að slægjast á leigumarkaði og það hefur orsakað ósjálfbærar hækkanir á húsnæðismarkaði og þar með verðbólgu. Þessari þróun allri er svo viðhaldið með heimatilbúnum og skipulögðum skorti á húsnæðismarkaði.
 
Þetta eru aðstæður sem markmiðið virðist vera að viðhalda kerfisbundið og er því líst með ágætum í hvítbók um húsnæðisstefnu til fimmtán ára sem birtist í samráðsgátt alþingis á sama tíma og umræddar tillögur. Í tillögum stýrihópsins um þá húsnæðisstefnu er markmiðið að einungis 5% af öllu húsnæði verði félagslegt húsnæði og þannig “lögfest” eitt minnsta hlutfall af félagslegum húsnæðisúrræðum í allri Evrópu. Á sama tíma hefur komið berlega í ljós á undanförnum tveimur áratugum að húsbyggingageirinn og fjármagnseigendur hafa ekki sýnt neina viðleitni í að tryggja jafnvægi á húsnæðismarkaði sem leitt gæti af sér betri samningsstöðu bæði kaupenda og leigjenda.

Stjórnvöld, bæði ríki og flest sveitarfélög hafa skipulega framselt lögbundnar skyldur sínar í húsnæðismálum til þessara aðila sem hafa hinsvegar engan áhuga á því að uppfylla þær. Það er því rekstarumhverfi og hagnaðarkrafa fjárfesta og verktaka sem mun skilja á milli feigs og ófeigs fyrir bæði leigjendur og aðra íbúa landsins sem leita eftir húsnæðisöryggi. Á sama tíma hafa stjórnvöld búið þannig um hnútana varðandi það sem kallað eru "stuðningskerfi" að þau nýtast fáum og illa. Reyndar er það svo að sterkar vísbendingar eru um að í mörgum tilfellum valda þau meiri skaða en hitt. Í þeim efnum er nóg að líta til "stuðningskerfa" sem ítrekað eru í umræðunni s.s. Hlutdeildarlán og húsnæðisbætur.

Það að geta dagsett eða staðsett ömurlegar aðstæður sínar og jafnvel andlega og líkamlega örmögnun má alveg kalla "fyrirsjáanleika" en mér er til efs að það sé almenn samstaða um að leigjendur búi áfram við þannig kjör.

2. Upplýsingar um leigumarkaðinn verði bættar með almennri skráningarskyldu leigusamninga, breytinga á leigufjárhæð og skyldu til afskráningar samninga að leigutíma loknum. Þær skyldur taki framvegis til allra leigusala sem leigja út íbúðarhúsnæði eða annað húsnæði til íbúðar. Með því verði tryggður aðgangur aðila leigusamnings og kærunefndar húsamála að áreiðanlegum upplýsingum um markaðsleigu og lagður grundvöllur að upplýstari stefnumótun og ákvörðunartöku stjórnvalda í málaflokknum.

Verðsjá Húsaleigu sem haldið er úti af HMS hefur lengi verið ófullkominn og ekki gefið rétta mynd af verðlagi á leigumarkaði. Skýrist það af því að verðsjáin var eingöngu byggð á þinglýstum leigusamningum allt fram til síðustu áramóta. Innan við helmingi leigusamninga er hinsvegar þinglýst og þannig hefur mæling á verðlagi verið ónákvæm, sem og að hluta til verðþróun. Ástæða þessa er að eini hvati til þinglýsingar á húsaleigusamning er rétturinn til að sækja um húsnæðisbætur. Vegna hversu húsaleiga hefur hækkað umfram aðrar hagstærðir hafa leigjendur þurft að bæta við sig tekjum með auka störfum eða lengri vinnutíma. Það hefur orðið til þess að sú nauðsynlega tekjuaukning sem þarf til að mæta hækkun á húsaleigu veldur því að margir leigjendur missa réttinn til húsnæðisbóta sem leiðir til þess að minnihluti leigusamninga hefur verið þinglýst.
 
Það hefur því verið að langstærstum hluta til mjög tekjulágir leigjendur sem leigja “ódýrt” sem hafa þinglýst samningum. Þannig byggir verðsjáin að stóru leyti á “ódýrari” hluta leigumarkaðarins ásamt félagslegri húsaleigu. Þar sem vísitala húsaleigu er byggð á sömu upplýsingum er ljóst að hún varpar heldur ekki fullkomnu ljósi á hlutfallslega þróun húsaleigu, þó að hún gefi vissulega sterkar vísbendingar um ákveðnar hreyfingar. Aftur á móti hefur verðsjáin með engu móti geta mælt markaðsverð húsaleigu á almennum markaði og þarafleiðandi almennt verðlag á honum.
 
En þar sem þetta hafa verið einu opinberu upplýsingarnar um verðþróun á leigumarkaði hafa hagaðilar verið tilneyddir til að notast við þær. Öðru máli gegnir um húsnæðisverð, þar sem öllum kaupsamningum er þinglýst þá gefur verðsjá húsnæðisverðs og þarmeð vísitala íbúðaverðs rétta mynd af þeim hluta húsnæðismarkaðarins. Það leiðir af sér að samfylgni milli hlutfalls hækkunar á húsaleigu og hækkunar húsnæðisverðs á Íslandi eins og líst er hér að ofan er mun meiri en hægt er að mæla útfrá opinberum tölum.
 
Þessi staða hefur þó haft þann kost fyrir leigjendur að húsaleiga hefur verið reiknuð mun lægri en hin raunverulega húsaleiga á almennum leigumarkaði. Leigusalar sem hafa leitað sér upplýsinga um markaðsleigu hafa því stuðst við húsaleigu sem er mun lægri en það sem almennt gerist á lamennum markaði. Þannig hafa áhrifin verið til þess fallin að halda aftur af frekari hækkunum. Að sama skapi hefur þessi staða veitt leigjendum ákveðna stöðu (þó veika) til að hafna hækkunum á húsaleigu á grundvelli verðsjárinnar í þeim tilvikum þegar hún framkallar markaðsleigu sem er lægri en það sem leigusalinn fer fram á. Þannig hafa áhrif “ódýrrar” og félagslegrar húsaleigu verið til þess fallin að halda aftur af frekari hækkunum, sem þrátt fyrir það hafa verið langt umfram alla eðlilega þróun og samhengi við aðrar hagstærðir.
 
Í tillögum starfshópsins er hinsvegar varað við þessum áhrifum og það sérstaklega tekið fram að gæta þurfi að því að “ódýr” og félagsleg húsaleiga hafi ekki áhrif á “raunverulega” markaðsleigu skv verðsjánni. Þetta kemur fram í tillögu nr. 4 og er ósvífinn aðför að stöðu leigjenda og framtíðarhorfum.
 
Markaðsleiga skv verðsjá húsaleigu á samkvæmt tillögum starfshópsins að vera skilgreining á hugtakinu “sanngjörn og eðlileg” húsaleiga í húsaleigulögunum. Kærunefnd húsamála verður jafnframt gert að fara eftir þeim upplýsingum sem verðsjáin birtir við úrskurð um ágreining sem kann að verða uppi um fjárhæð húsaleigu.
 
Með þessum tillögum er því verið að draga verulega úr möguleikum leigjenda til að hafna samningsupphæð húsaleigu og/eða hækkunum á grundvelli sanngirnis. Það hefur skort á að leigjendur myndi með sér samstöðu undir væng eigin hagsmunasamtaka til að nýta sér fyrri og núverandi ákvæði húsaleigulaganna og eða látið dósmstóla skera úr um hver sanngjörn húsaleigu á að vera. Það hefur þó verið eitt af stóru markmiðum Leigjendasamtakana frá endurreisn þeirra haustið 2021. Hinsvegar hafa samtökin ekki haft neina slíka fjárhagslega burði, sem ekki síst kemur til vegna ítrekaðra svika stjórnvalda um fjárstuðning. En stjórnvöld lofuðu fjárstuðningi við hagsmunasamtök leigjenda í stuðningsloforðum við lífskjarasamingana vorið 2019, en hafa enn ekki staðið við þau.
 
Það er ljóst að 37. gr húsaleigulaga eins og hún leit út fram til 22. desember 2022 veitti leigjendum mikilvæga skírskotun til sanngirnis og þannig möguleika á að leita réttar síns í skjóli sterkra hagsmunasamtaka. En með þessum tillögum munu þeir möguleikar vera teknir af þeim og staða þeirra verri en áður. Leigjendasamtökin hafa barist ötullega fyrir því að 37. gr húsaleigulaga verði virkjuð með áðurnefndum hætti þar sem hún gefur tilefni til sjálfsagðrar túlkunar og sanngirnismats. Telja verður líklegt að sú barátta hafi orðið til þess að stjórnvöld hafi lagt ofurkapp á að eyða möguleikum leigjenda í þeim efnum með þeirri breytingu sem framkvæmd var í desember síðastliðnum sem og með þeim tillögum sem nú liggja fyrir.

Frá árinu 1994 og fram til ársloka 2022 hefur 37. gr húsaleigulaganna verið stutt og skýr. En hún hljóðaði svo: "Aðilum er frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila." Þessi setning "Leigufjárhæðin skal vera sanngjörn og eðileg í garð beggja aðila" er lykilatriði í réttarstöðu leigjenda. Á það hafa Leigjendasamtökin bent um langt skeið og að þróun leigufjárhæðar hafi hvorki verið sanngjörn né eðlileg í garð leigjenda. Innviðaráðherra lét breyta þessu ákvæði undir formerkjum frumvarps um skráningaskyldu leigusamninga í desember 2022. En breytingin fól í sér að sanngirnishugtakið yrði skilyrt við markaðsleigu eins og hún birtist í verðsjá húsaleigu hjá Húsnæðis og mannvirkjastofnun. Með þessari breytingu eyddi hann möguleikun leigjenda á að láta meta sanngirni húsaleigu útfrá öðrum forsendum en markaðsaðstæðum. Enginn fyrirvari var gerður um ójafna samningsstöðu né markaðsbrest.

Til að fullkomna aðförina að leigjendum hefur Innviðaráðherra nú lagt til að verðsjá húsaleigu birti eingöngu hámarksverð á markaði og að þannig verði sanngjörn húsaleiga metin. Slíkt er ekkert annað en ósvífin aðför og siðlaus árás stjórnvalda á hóp fólks sem illa getur borið hönd yfir höfuð sér. Á sama tíma hafa stjórnvöld ítrekað svikið leigjendur um sjálfsagða vernd og stuðning. Það er ótrúlegt að verða vitni að þessu því leigjendur eiga alla sína velferð undir miskunsemi stjórnvalda og hafa grátbeðið þau um aðstoð í áratug.

Upplýsingaöflun í eðli sínu er af hinu góða, en að hlekkja stöðu leigjenda við skilyrta og sjálfkrafa útreikninga byggða á henni án nokkurs fyrirvara er það hinsvegar ekki. Til að svo megi verða þarf landslagið á húsnæðismarkaði að taka stökkbreytingum en afar ólíklegt er að það takist fyrr en í fyrsta lagi eftir 10-20 ár. Hinsvegar er það svo að undanfarin áratug hafa stjórnvöld líst yfir hverju húsnæðisátaki eftir öðru sem hefur ekki skilað öðru en mestu húsnæðiskrísu á landinu í 60 ár. Ef ekki verður fullkomin eðlisbreyting á athöfnum stjórnvalda í húsnæðismálum munu þær markaðsaðstæður sem tryggja eiga réttar- og samningsstöðu leigjenda hinsvegar aldrei nást.
 
 
3. Stuðlað verði að langtímaleigu, m.a. með því annars vegar að styrkja forgangsrétt leigjenda til áframhaldandi leigu að loknum leigutíma samkvæmt tímabundnum leigusamningum og hins vegar með því að styrkja rétt til áframhaldandi leigu húsnæðis á grundvelli ótímabundinna samninga með því að skýra nánar heimildir leigusala til uppsagnar slíkra samninga.
 
Það er jákvætt að stuðlað verði að langtímaleigu fyrir leigjendur. En það skal þó einungis gert á þeim forsendum að leigumarkaðurinn sé raunverulegur valkostur við séreign á húsnæðismarkaði og/eða nægilegt framboð á óhagnaðardrifnum húsnæðisúrræðum fyrir almenning. Húsnæðisöryggi leigjenda hefur verið fyrir borð borið um langt skeið. Það birtist skýrast í þeirri staðreynd að leigjendur flytja nauðugir og skipta um heimili að meðaltali þrisvar sinnum á hverju fimm ára tímabili sem er algerlega óboðleg staða.
 
Þær breytingar sem þessi tillaga gerir ráð fyrir er ekki til sérstakra hagsbóta fyrir leigjendur. Forgangsréttur leigjenda er vel tryggður í núverandi löggjöf og jafnframt heimild þeirra til að hafna samningshækkunum á grundvelli sanngjarnrar og eðlilegrar húsaleigu. Það sem hefur skort upp á virkni núverandi ákvæða er eingöngu að leigjendum séu kynnt þessi réttindi sín og geti virkjað þau í skjóli samstöðu og sterkra hagsmunasamtaka.
 
Þessi tillaga er því alls engin bót á réttarstöðu leigjenda heldur þvert á móti því öll túlkun á sanngirni varðandi fjárhæð húsaleigunnar verður ekki fyrir hendi, nái tillagan fram að ganga. Mikilvægast er fyrir leigjendur að það fari fram mat á sanngjarnri húsaleigu en ekki eingöngu að skilgreint verði hvernig núverandi okurleiga megi þróast eftir 1. janúar 2024 eins og tillögurnar gera ráð fyrir. Með tillögum starfshópsins er ekki aðeins girt fyrir túlkun á sanngirni heldur verður hugtakið einungis metið á forsendum leigusalans.
 
Í frumvarpsdrögunum eru til dæmis einungis tilteknar forsendur sem styðja geti hækkun húsaleigunnar og sanngirnishugtakið hlekkjað við þær. Hefur starfshópurinn þannig tekið sér stöðu með leigusölum og fjármagnseigendum og með því að verja hagsmuni þeirra en hunsa hagsmuni leigjenda. Með engu móti eru viðraðir hagsmunir leigjenda né nokkurt atriði er varðar stöðu þeirra, og heldur ekki almenna stöðu á leigumarkaði né þróun hagstærða sem stutt gætu viðleitni við að rétta af hræðileg kjör og óöryggi leigjenda.
 
Sú okurleiga sem leigjendur búa við er með öllu óboðleg sem og réttarstaða þeirra, það sýna allar mælingar. Því er nauðsynlegt að tillögur um breytingar á húsaleigulögunum séu til hagsbóta fyrir leigjendur en ekki því marki brenndar að þær skaði þá enn frekar eins og tillögurnar bera með sér.

4. Kærunefnd húsamála verði efld með því að kveðið verði á um flýtimeðferð mála sem varða ágreining um leigufjárhæð þannig að úrskurður um leiguverð liggi fyrir innan tveggja mánaða.Samhliða ofangreindum breytingum á húsaleigulögum leggur starfshópurinn til að við framsetningu upplýsinga um markaðsleigu úr leiguskrá húsnæðisgrunns Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar verði þess gætt að samningar um félagslegt húsnæði og samningar á milli tengdra aðila valdi ekki skekkju við útreikning á markaðsleigu.
 
Kærunefnd húsamála hefur verið starfrækt í áratugi og um langt árabil átti fulltrúi leigjenda sæti í nefndinni en svo er ekki lengur. Leigjendasamtökin styðja það að kærunefndin sé efld og að hún geti afgreitt erindi á skömmum tíma enda eru langflest ágreiningsefni á leigumarkaði brýn og þarfnast skjótra og sanngjarnra úrlausna. Mikið hefur skort upp á að hagsmunir leigjenda séu varðir fyrir íþyngjandi ákvæðum í húsaleigusamningum er varðar til dæmis leigufjárhæð, uppsögn á húsaleigusamningum og bíræfnum íþyngjandi ákvæðum er varðar umgengni um leiguhúsnæðið. Slík atriði þarfnast skjótra úrlausna.
 
Um áratugaskeið störfuðu húsaleigunefndir á vegum sveitarfélaga sem höfðu það hlutverk að hafa eftirlit með leigumarkaðnum og stöðu leigjenda. Í flestum sveitarfélögum á Íslandi hafa þessar nefndir hinsvegar verið lagðar niður og hafa ekki starfað stærsta hluta þessarar aldar. Það hefur því sárlega skort úrræði fyrir leigjendur til að skjóta ágreiningi sínum til úrlausna til þriðja aðila þar sem hagsmuna þeirra er gætt. Á sama tíma hefur staðan á leigumarkaði þróast þannig að hún er með öllu óboðleg og samningsstaða þeirra veikst látlaust.
 
Kærunefnd húsamála má styrkja og virkja með ýmsum hætti sem tryggja myndi jafnræði og sanngirni í úrlausnum hennar. Þessar tillögur eru þó eingöngu með þeim formerkjum að þær staðfesta og í raun lögfesta núverandi okurleigu og veikja þetta úrræði fyrir leigjendur. Bíræfnasta tillagan eru þó áðurnefnd tilmæli um að “ódýr” og/eða félagsleg húsaleiga hafi ekki áhrif á hvernig markaðsleiga er reiknuð út og ekki síður sú ofur-áhersla á að týna til þau atriði sem leigusali getur nýtt sér til hækkunar.
 
Mikið er einnig lagt upp úr skráningaskyldu húsaleigusamninga og það sagt vera alger forsenda fyrir sérhverri ákvörðun og viðbrögðum stjórnvalda er varðar leigumarkaðinn. Það er í fyrsta lagi bíræfinn fyrirsláttur því að nægar upplýsingar eru aðgengilegar um bæði verðmyndun og stærð leigumarkaðarins ef stjórnvöld sýndu lágmarks viðleitni í þá átt að sækja þær upplýsingar. Í kjölfarið ættu þau að sjálfsögðu að upplýsa almenning um þær staðreyndir.
 
Það eru til að mynda til mjög nákvæmar tölur um fjölda íbúða á landinu, framleiðslu á húsnæði, þróun á eignarhaldi, þróun á íbúafjölda, Skattframtöl leigusala, hlutfall og nákvæman fjölda þeirra leigjenda sem sækja um húnsæðisbætur sem og tölur um hlutfall og nákvæman fjölda þinglýstra húsaleigu-samninga. Það er því lítill vandi fyrir stjórnvöld að reikna sig að mjög nákvæmri niðurstöðu um stærð leigumarkaðarins. Því miður hefur hinsvegar borið ítrekað á því að slíkt gangi gegn stefnu og fyrirætlan stjórnvalda sem og hagsmunum þeirra sem þau virðast vera að verja.
 
Hafa stjórnvöld til dæmis gerst ítrekað sek um að byggja sinnuleysi sitt gagnvart leigjendum á Leigumarkaðskönnun HMS, þar sem á milli 400-600 íslenskumælandi leigjendur svara spurningum í úthringikönnun. Ef mark er tekið á þeim tölum sem nefndar eru hér að ofan þá er fjöldi heimila á íslenskum leigumarkaði á bilinu 40-45.000 og því eru niðurstöður Leigumarkaðskönnunar HMS byggðar á um það bil 1% leigjenda og þannig að stórum hluta ómarktækar. Hinsvegar hafa fulltrúar HMS verið iðnir við að mata bæði stjórnmálamenn og fjölmiðla á því sem þeir kalla staðreyndir um stöðuna á leigumarkaði eins og þær birtast í Leigumarkaðskönnun. Má fastlega gera að því skóna að það hafi latt stjórnvöld til aðgerða og þarmeð haft skelfilegar afleiðingar fyrir heimili á leigumarkaði.
 
Það er auðsótt að fylgjast með þróun á húsaleigu, bæði í gegnum það þinglýsingaferli sem hefur verið viðhaft í áratugi og í gegnum skattframtöl leigusala. Slíkt gefur nokkuð skýra mynda af hlutfallslegri þróun leiguverðs og hreyfingum á leigumarkaði. Jafnframt væri hægt að bæta þær upplýsingar með almennu verðlagseftirliti og með því að kalla eftir slíkum upplýsingum frá stóru leigufélögunum. Leigjendasamtökin hafa viðhaft verðlagseftirlit á leigumarkaði með því að safna reglulega upplýsingum um auglýsta húsaleigu og slíkt hið sama gætu stjórnvöld hæglega gert.
 
Það er svo hið veika húsnæðisbótakerfi stjórnvalda sem er aðal sökudólgurinn varðandi það þá staðreynd að einungis tæplega helmingi húsaleigusamninga er þinglýst. Húsnæðisbætur hafa innbyggð lágtekjumörk, eignaskerðingar og greiðsluþak sem veldur því að stærsti hluti leigjenda hefur ekki rétt á húsnæðisbótum og þannig enga hvata til að þinglýsa samningum. Hægur vandi væri fyrir stjórnvöld að fjölga þinglýstum og skráðum samningum með því að draga úr áhrifum lágtekjumarka og eigna-skerðinga í húsnæðisbótakerfinu.
 
Um húsnæðisbætur:
Margoft hefur líka verið kallað eftir því að húsnæðisbætur haldi verðgildi sínu en við því hefur ekki orðið. Hafa þær ekki haldið verðgildi sínu langstærsta hluta þess tíma sem þær hafa verið við lýði. Að sama skapi valda eignaskerðingar leigjendum ítrekað miklum búsefjum og neikvæðum áhrifum á heimilis- og fjölskylduaðstæður. Á sama tíma hafa stjórnvöld búið sér til eigið “leiguþak” með því að skilgreina hámarks-greiðsluþátttöku á húsaleigumarkaði óháð þeirri verðmyndun sem þar á sér stað. Húsnæðisbætur eru þó tvíeggja sverð án nokkurs aðhalds verðlagningu á leigumarkaði. Allt bendir til þess að þær ýti undir frekari hækkun á húsaleigu og þar með skaðvaldur frekar en hitt.
 
Það þykir mjög sérkennilegt að mati fulltrúa leigjendasamtaka í nágrannalöndunum það fyrirkomulag að vera með húsnæðisbætur á leigumarkaði án þess einhversskonar verðstýring sé viðhöfð eða að húsnæðismarkaður og þarmeð staða leigjenda sé í jafnvægi. Slíkt sé í eðli sínu eingöngu niðurgreiðsla á fjárfestingum leigusala og ýti undir hækkun húsaleigu. Það hefur líka borið á því að yfirlýsingar stjórnvalda um auknar húsnæðisbætur og þarmeð meiri greiðslugetu (þó takmarkað og tímabundið) stjórnvalda hafi sömu virkni.
 
Húsnæðisbætur eru sannarlega bótaþegum til hagsbóta og sér í lagi hækkun á bótafjárhæð þangað til að verðgildi hennar fjarar út. Þar sem aðeins minnihluti leigjenda eru gjaldgengir í húsnæðsibóta-kerfið valda hinsvegar hækkanir á húsaleigu af völdum húsnæðisbóta á endanum öllum leigjendum skaða.

Þessi ofuráhersla stjórnvalda á upplýsingaöflun og skráningaskyldu og sú staðreynd að hún er eina nýmælið í tillögum starfshópsins er sögulegt hneyksli. Frá aldamótum hafa hátt í 60 starfshópar starfað á vettvangi stjórnvalda um húsnæðis og leigumarkaðinn og undanfarin 15 ár hefur staðið yfir stöðugt og aukið ákall um sterkari og réttlátari stöðu leigjenda. Það hlýtur því að vera einhversskonar met í getuleysi að tæplega aldafjórðungsvinna sem yfirlýst hefur haft það að markmiði að mæta ákallinu og bæta réttarstöðu leigjenda skuli skila sér í hugmyndum um öflun upplýsinga sem þegar eru sérdeilis aðgengilegar fyrir stjórnvöld.
 
Það er þess vegna nærtækast að ætla stjórnvöldum fullkomið skeytingarleysi um kjör og hagi leigjenda en á sama tíma fulla samúð og skjaldborg um þá sem hagnast á hræðilegri stöðu þeirra. 

 

Lokaorð.

Ofantaldar tillögur starfshóps um endurskoðun húsaleigulaga er aðför að stöðu og hagsmunum leigjenda, sem þó er sá hópur sem stendur hvað veikast í íslensku samfélagi. Það er með ólíkindum að hreyfingar launafólks hafi tekið þátt í að móta þessar tillögur og ganga þannig svo nærri hagsmunum leigjenda eins og raunin er. Ekki er að sjá að þeir fulltrúar launþega sem skrifaðir eru fyrir tillögunum hafi gert neina fyrirvara við þær og því verður að teljast að þeir séu þeim samþykkar. Leigjendur á vinnumarkaði greiða stærsta hluta ráðstöfunartekna sinna í húsaleigu og eru þeir umbjóðendur verkalýðshreyfingarinnar. Þeir búa líka við mikið óöryggi sem veldur langvinnum áföllum og því ætti það að vera forgangsverkefni launþegahreyfingarinnar að styðja við leigjendur, sjálfsagðar kröfur þeirra, hagsmuni þeirra og réttarstöðu.
 
Það verður að vera eitthvert samhengi á milli orðs og æðis þeirra sem sinna hagsmunagæslu fyrir launþega á leigumarkaði. Fulltrúar launþegahreyfinga á Íslandi geta ekki látið það vera eftirmæli sín að þeir verji ekki hagsmuni sinna umbjóðenda. Það er heldur ekki boðlegt að þeir láti áfram óátalin ítrekuð svik við leigjendur og krjúpi í duftið undan kröfum stjórnvalda og fjármagnseigenda. Að öðrum kosti þarf hreyfingin að tryggja aðkomu leigjenda sjálfra að vinnu við stefnumótun og breytingar á lagaumgjörð, fyrirkomulagi og framkvæmd á leigumarkaði. Samráðsleysi við leigjendur hefur einkennt alla framvindu stjórnvalda við endurskoðun og stefnumótum í málefnum þeirra. Hafa leigjendur því þurft að treysta á að fulltrúar launþega tali fyrir þeirra málsstað og tryggji hagsmuni þeirra.
 
Það er enn okkar staðfasta trú að hreyfing launþega á Íslandi muni láta af þessari eftirgjöf við stjórnvöld og fylgilagi við fjármagnseigendur sem hagnast á veikri stöðu leigjenda og vilja viðhalda henni og veikja. Allar hækkanir á leigumarkaði og íþyngjandi húsnæðisbyrði leigjenda enda í launakröfum launþega, á sama tíma og staðan á leigumarkaði veldur verðbólgu vegna húsnæðisskorts og skefjalausri ásókn fjármagnseigenda í húsnæði. Það er gríðarlega skaðlegt fyrir íslenskt samfélag að svona veikri stöðu leigjenda sé viðhaldið og jafn alvarlegt að verkalýðshreyfingin nýti ekki burði sína og afl til að koma þeim til aðstoðar.
 
Það er að sönnu runnið upp skapadægur fyrir leigjendur og það verður hreyfing launþega sem mun skera úr um örlög þeirra. Því er það nauðsynlegra en nokkru sinni fyrr að fulltrúar launþega geri sér grein fyrir áhrifum, aðkomu, hlutverki og afleiðingum af þátttöku sinni í þeirri vinnu og þeim niðurstöðum sem nú hafa verið birtar.
 
Leigjendasamtökin hafa farið fram á fund við alla forseta Alþýðusamband Íslands sem og fulltrúa þess í starfshópi um endurskoðun húsaleigulaga.
 
Virðingafyllst

Guðmundur Hrafn Arngrímsson
Formaður Leigjendasamtakana

Reykjavík 21. júlí 2023